Condomino moroso: cosa fare?

Uno dei dibattiti sempre più accesi affrontati nel corso delle riunioni condominiali è la mancanza di liquidità del condominio a causa del rifiuto o, nei migliori dei casi della dimenticanza, da parte di uno o più condomini del pagamento delle spese condominiali e i condomini in regola coi pagamenti, ovviamente, riversano il loro malcontento sull’amministratore.

Il debitore che persiste a non adempiere il suo debito porta sfiducia nel creditore, il quale è consapevole dei tempi lunghi e dei costi elevati della giustizia.

Tuttavia il condominio può adesso auto tutelarsi tramite alcuni provvedimenti .

La  riforma prevede che l’amministratore faccia tutto il possibile per sollecitare i condomini  al pagamento, non solo inviando lettere di messa in mora, ma ricorrendo anche ad azioni giudiziarie.

Nel caso in cui l’amministratore non adempia al suo dovere entro 6 mesi  dalla chiusura del bilancio nel  quale il credito riscuotibile è compreso, egli è condannabile per azione di responsabilità ed eventuale risarcimento del danno.

L’amministratore può scegliere personalmente un avvocato di sua fiducia senza richiedere preventivamente l approvazione dell’assemblea.

Seguendo la via giudiziaria si ha così la possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e senza avere l’obbligo del preventivo procedimento di mediazione. Perciò, differentemente dalla regola generale, il condominio può, già il giorno dopo il rilascio del decreto ingiuntivo, procedere all’esecuzione forzata senza aspettare i quaranta giorni per consentire l’opposizione del debitore. Questo permette al condominio di rivalersi sull’abitazione del debitore, ipotecandola o mettendola all’asta, anche se inserita nel fondo patrimoniale.

Inoltre, qualora si intendesse ricercare altri beni nascosti dal moroso, si avrebbe  la possibilità di rivolgersi all’anagrafe tributaria.

Laddove invece il caso vedesse il debitore proprietario dell’immobile concedere in locazione l’appartamento, si potrebbe avviare un pignoramento dei fitti e pigioni che il locatario paga: ciò significa che perciò che sono gli inquilini in affitto a dover pagare la pigione direttamente all’amministratore e non al padrone di casa, fino a quando il debito non risulta saldato.

Qualora l’amministratore non  voglia ricorrere alle via legale, vi sono comunque due provvedimenti che si possono attuare contro il condomino inadempiente.

  • Il primo consiste nel negargli l’utilizzo dei servizi comuni, come acqua, gas e luce o divieto di parcheggio. (Il regolamento condominale non può impedire all’amministratore di adottare questi mezzi). Tale misura può essere messa in pratica a patto che il condomino non paghi da almeno sei mesi. E’ preferibile inviare una lettera di preavviso di sospensione dei servizi condominiali al debitore, nonostante la legge non lo preveda.
  • Il secondo provvedimento invece prevede che l’amministratore fornisca ai vari creditori del condominio l’elenco dei morosi. Tale denuncia del moroso ai creditori serve perché essi possano per primi avviare le azioni esecutive nei confronti dei proprietari non in regola e solo successivamente rivalersi sul condominio  Il creditore dovrà infatti prima tentare di recuperare quanto gli spetta  dal condomino moroso e, solo in caso di infruttuosità del tentativo, si potrà rivalere sul condominio intero.
Giulia Pietrobon, Isabella Pagani

Restituzione rimborsi ai soci per finanziamenti effettuati nelle Società Cooperative

#La restituzione dei #rimborsi effettuati ai soci per i finanziamenti da questi effettuati.

Il caso delle #societàcooperative.

Una delle disposizioni più innovative introdotte dal d.lgs. 6/2003 è certamente l’art. 2467 c.c. che disciplina la postergazione dei finanziamenti erogati dai soci quando la società “versa in condizione di c.d. sottocapitalizzazione nominale” (Cagnasso, “La postergazione dei finanziamenti dei soci”).

Ma qual è la fattispecie? Senza addentrarci in discussioni, sicuramente interessanti, ma poco utili al fine di questo articolo, si può semplicemente sostenere che gli apporti erogati dai soci di una S.r.l. alla propria società che si trovi in una condizione di squilibrio patrimoniale sono postergati rispetto alla soddisfacimento dei creditori e, nel caso in cui siano avvenuti nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, devono essere restituiti. Per rendere più chiaro il concetto, la società non deve trovarsi in una situazione debitoria tale da generare un rischio di insolvenza (“…che sono stati concessi in un momento in cui, anche in considerazione del tipo di attività esercitata, risulta un eccessivo squilibrio dell’indebitamento rispetto al patrimonio netto oppure in una situazione finanziaria della società nella quale sarebbe stato ragionevole un conferimento” art. 2467.2 c.c.); inoltre, il termine “finanziamento” fa in realtà riferimento ad una serie di fattispecie molto variegata, che può ricomprendere anche, exempli gratia, contratti di mutuo, finanziamenti con tassi variabili, apertura di credito, leasing, pagamento di debiti della società (“ai fini de precedente comma s’intendono finanziamenti dei soci a favore della società quelli, in qualsiasi forma effettuati” art. 2467.2 c.c.).

Ai fini del nostro discorso bisogna ricordare, nondimeno, come l’articolo 2467 c.c. sia norma direttamente applicabile alla società a responsabilità limitata, essendo situato nel Libro V, Titolo V, Capo VII, Sezione II del Codice Civile.; nella disciplina delle Società Cooperative non esiste una disposizione similare. Ciononostante, l’applicazione dell’art. 2467 c.c. alle società cooperative potrebbe trovare sede giustificativa nell’art. 2519 c.c.. Tale disposizione afferma che “alle società cooperative, per quanto non previsto dal presente titolo, si applicano le disposizioni sulla società di azioni. L’atto costitutivo può prevedere che trovino applicazione, in quanto compatibili, le norme sulla società a responsabilità limitata nelle cooperative con un numero di soci cooperatori inferiori a venti ovvero con un attivo dello stato patrimoniale non superiore ad un milione di euro”. Si possono distinguere quindi due differenti vie per una possibile applicazione dell’art. 2467 c.c.: mediante un’analogia alle società per azioni ovvero attraverso una disposizione statutaria.

La possibilità di applicazione analogica alle società per azioni dell’art. 2467 c.c. è stata lungamente dibattuta in dottrina. La tesi prevalente (sostenuta tra gli altri da Cagnasso, Terranova, Irace e Rivolta), nega la possibilità di tale applicazione. L’introduzione dell’art. 2467 c.c. nelle disciplina delle società a responsabilità limitata sarebbe stato giustificato infatti da aspetti tipici della disciplina della S.r.l., soprattutto in riferimento ai penetranti poteri di informazione e di controllo che i soci di tale species societaria hanno nei confronti dell’andamento della società, come ad esempio il diritto previsto dall’articolo 2476 c.c.. Tale controllo non è invece presente nelle S.p.A. ed il Legislatore ha voluto privilegiare l’aspetto garantistico dei soci, non prevedendo l’obbligo della restituzione dei finanziamenti rimborsati, piuttosto che quello della società.

L’applicazione analogica attraverso il riferimento alle S.p.A. rimane quindi preclusa.

Il secondo comma dell’art. 2519 c.c. sembra invece garantire una possibilità. Non trovandosi nella disciplina delle società cooperative regole espresse in materia, l’eventualità di tale applicazione trova la sua sede nel Testo Statutario. Tale “concessione” prevista dal Legislatore circa la possibilità da parte delle società di chiedere la restituzione dei finanziamenti dei soci riguarda tuttavia solo le cooperative di piccole dimensioni (con un numero di soci inferiore a venti e un attivo patrimoniale inferiore ad un milione). Si tratta comunque di “un’apertura” per le società cooperative di piccole dimensioni che può avere effetti positivi in caso di fallimento. Lo strumento dei finanziamenti dei soci trova infatti larga applicazione anche nelle società cooperative: secondo alcuni dati riportati da Il Sole-24 Ore qualche anno fa, in Italia 1.100.000 soci hanno finanziato società cooperative per un totale di 11.350.000.000 €.

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dott. Andrea Filippo Mainini

TERMINI DI PREAVVISO NEL CONTRATTO DI AGENZIA

 

Il contratto di agenzia può essere sciolto sia con preavviso che senza.

Nello specifico, l’art. 1750, comma secondo, c.c., dispone che qualora il contratto sia a tempo indeterminato, “ciascuna parte può recedere dallo stesso purché ne dia comunicazione all’altra entro un termine stabilito”.

Posto quindi che sia l’agente che la società preponente possono recedere dal contratto di agenzia è fondamentale che venga rispettato il termine di preavviso, la cui durata minima è fissata dal codice civile.

Il Supremo Collegio ha più volte evidenziato che Per il principio dell’ultrattività del rapporto in pendenza del termine del preavviso, il contratto di agenzia a tempo indeterminato non cessa nel momento in cui uno dei contraenti recede dal contratto, ma solo con la scadenza del termine di preavviso, sancito nell’interesse e a tutela della parte non recedente” (Cass. Civ., sent. n. 27294 del 05.12.2013).

Per quanto concerne la durata del periodo di preavviso, l’art. 1750 c.c., così come modificato dal D.lgs. 10 settembre 1991, n. 303, attuativo della Direttiva CEE n. 1986/653, prevede al comma 3 che “Il termine di preavviso non può comunque essere inferiore ad un mese per il primo anno di durata del contratto, a due mesi per il secondo anno iniziato, a tre mesi per il terzo anno iniziato, a quattro mesi per il quarto anno, a cinque per il quinto e a sei mesi per il sesto anno e per tutti i successivi”.

Ad ulteriore conferma del fatto che sia necessaria la concessione ed il rispetto del termine minimo sancito dalla legge in materia di preavviso, la Giurisprudenza ha chiarito che una clausola che neghi il preavviso o ne riduca i relativi termini, dovrà essere considerata nulla e sostituita di diritto con la norma imperativa che ne impone il riconoscimento, senza che ciò incida sulla validità del recesso inteso come manifestazione di volontà di porre fine al rapporto (Cass. Sez. Lav., sent. n. 11791 del 6.08.2002).

Gli Accordi Economici Collettivi hanno successivamente previsto, nel caso di risoluzione del rapporto da parte della mandante una differenza di quantificazione del preavviso a seconda che l’agente operi come plurimandatario ovvero come monomandatario.

Ciò poteva apparire in contrasto con quanto disposto dalla normativa di diritto comune ma, invero, l’art. 4 del già citato art. 1750 c.c. riconosce espressamente alle Parti la possibilità di concordare termini di preavviso di maggiore durata, prevedendo altresì che “il preponente non può osservare un termine inferiore a quello posto a carico dell’agente”.

Ciò chiarisce, quindi, che il ricorso alla disciplina collettiva rimane possibile solo qualora questa preveda una disciplina più favorevole all’agente.

Al contrario, dovrà ritenersi applicabile unicamente la disciplina dettata dal citato art. 1750 c.c..

La Giurisprudenza di legittimità, esprimendosi con una pluralità di sentenze in relazione alla determinazione dell’indennità da erogare a favore dell’agente in caso di cessazione del rapporto, ha sancito in maniera consolidata il principio sopra citato, sostenendo che “[…] L’importo determinato dal giudice ai sensi della normativa legale deve prevalere su quello inferiore spettante in applicazione di regole pattizie, individuali o collettive” (Cass. Civ., sez. lav., n. 21309 del 3.10.2006), precisando altresì che l’organo giudicante debba sempre applicare la normativa che assicuri all’agente, alla luce delle vicende del rapporto concluso, il risultato migliore (ex multis, Cass. Civ., n. 3614 del 2009).

In applicazione analogica dei principi stabiliti dalle pronunce giurisprudenziali circa l’assoluta tutela dell’agente e delle condizioni a questo riservate, deve pertanto ritenersi che anche in punto di preavviso eventuali deroghe alla normativa civilistica possano essere apportate dalla contrattazione collettiva o individuale purché non a svantaggio dell’agente.

Ad ulteriore conferma di quanto sopra, la Cassazione ha inoltre specificato che: “La disciplina dell’indennità sostitutiva del preavviso del recesso, di cui all’art. 1750 c.c. non è derogabile dalle parti neppure con accordo collettivo” (Cass., sez. lav., n. 5795 del 15.06.1994).

Per meglio comprendere quanto sin qui esposto, è importante evidenziare che i criteri di diritto fondamentale del nostro ordinamento impongono nella classificazione delle fonti del diritto del lavoro che gli AA.EE.CC. vadano ad integrare e applicare quanto disposto negli articoli di legge sulla base del principio di inderogabilità in peius. Al contrario è invece possibile che il contratto individuale si discosti dal contratto collettivo derogandolo in melius.

Inoltre, è importante evidenziare che laddove il contratto individuale contenga un rinvio alle disposizioni degli AA.EE.CC. di settore, questo potrà determinare effetti rilevanti in materia di istituti contrattuali, ed in particolare di preavviso, in quanto darà ingresso all’applicazione dei termini di maggior durata ivi previsti in sostituzione dei termini minimi, garantiti dal codice civile.

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Avv. Pier Angelo Mainini